【不動産投資webセミナー】学んだ情報をアウトプット
こんにちは！
本日は不動産投資webセミナーで学んだ情報を、アウトプット致します。
本日の目次は以下の通りです。
１．不動産投資マーケットの展望
[ プレゼンター ]JLL日本 リサーチ事業部長 赤城 威志
●不動産投資国
1位 アメリカ
2位 ドイツ
3位 日本
日本とドイツが上昇した。
●2020年上半期トップ20都市
1位 東京
2位 ニューヨーク
3位 パリ
東京が2位以下を大きく引き離した。
●トップ10クロスボーダー投資受入れ都市
1位 ニューヨーク
2位 東京
3位 ロンドン
東京が躍進している。
●日本不動産市場の優位性
①危機下におけるセーフヘイブンたる日本
②コロナ禍による比較的優位性
・新型コロナウイルスによる負の影響が比較的軽微
・安定した収益と高いCash on Cash利回り
・コロナ禍において体制が示された物流施設及びレジデンシャルの 豊富な投資適格不動産ストック
2. パネルディスカッション（昨今の不動産投資市場の状況）
[ モデレーター ]
JLL日本 キャピタルマーケット事業部 リサーチディレクター 内藤 康二
[ パネリスト ]
アクサ・リアルエステート・インベストメント・マネジャーズ・ジ ャパン株式会社 代表取締役 早藤 嘉彦
株式会社イデラ キャピタルマネジメント 西日本オフィス責任者 土橋 賢治
JLL日本 関西オフィス リサーチディレクター 山口 武
●投資額の回復時期並びに国別投資姿勢アンケート
32%：今年の下半期に回復すると回答
52%：来年の前半までには投資が回復すると回答
16%：来年の下半期以降にしか投資が回復しないと回答
海外投資家のお金がこれから集まる
●昨今の不動産投資市場の状況
2020年は賃貸住宅・物流のセクターが伸びている
2020年は対前年比で（都心5区に限らない）首都圏へ投資が集中している
首都圏以外の関西圏や地方の魅力はレジデンスにある。
大阪全体の関心はレジデンシャルや物流が強い。オフィスに関しても関心度は高い。
コロナ第一波時はホテル・商業に対してこれからどうなるのかといった様子であったが、第二波以降は徐々に回復が始まり、投資家の 関心も徐々に回復し始めている。
物流・インタストリアル系への投資を増加すると回答した投資家： 81%
賃貸住宅への投資を増加すると回答した投資家：58%
リテールへ投資を減少させると回答した投資家：44%
ホテルへの投資を減少させると回答した投資家：26％
オフィスはこれからも投資がなくなることはないだろうが、これか らどうなるのか不透明という点で、様子見の状況が続いている。
オフィスは不況に対して早く撤退する傾向があるので、今後柔軟な対応が出来るオフィス供給が必要であるという見解。
ロジスティクスについては、都心でもニーズが高い。
ホテルについては、2年間3年間を見据えたうえで、リターンが見込めるのであれば、投資をしていきたい。
●ホテル⇒オフィスへのコンバージョン事例
・オフィスエリアに位置する特化型ホテルをスモールオフィスにコンバージョン
・セットアップ型オフィス×サービスオフィス
・ホテルの特性を生かした換気機能に優れたアフターコロナ対応型 オフィス
一時的でも中長期でもスモールオフィスとして使えるような柔軟な 対応が出来る空間。
フレキシブルなオフィスの使い方に対応できるコンセプト
時間貸しのオフィスと上手く提携して運営していく。
・贅沢な専有貸室の作りこみ
・贅沢な共用空間の提供
・フレキシブルな賃借条件の提示
縮小拡大のニーズに柔軟に対応できるため、お問い合わせも多い。
コンバージョンの期間 ：1年間のスピード感
コンバージョンのコスト：小さなホテルの建物を買えるぐらいの価格
売りに出たホテルがコンバージョンを前提とした投資対象になってくる。オーナーサイドは一喜一憂する必要がないが、第二波以降は焦りや 警戒感が強まってきた印象。
●全国主要都市の投資対象の可能性
地域別投資割合の推移
関西圏が2014年以降一貫して右肩上がりを占める。
2010年が地方の投資割合のボトム
首都圏と地方でわざわざ線引きする必要はない
賃貸レジデンシャルは時期によって大きく変わるマーケット
地方都市はこれからどれぐらい供給を控えているかが大きな問題
名古屋:大型供給がある中で、供給状態は安定いている。
京都・三宮:供給量が少ないので、需給バランスが崩れないだろう
大阪だけの分析をすると、外資投資家はポジティブに見ているが、 日系投資家は厳しい目線で見ている。
●今後の価格動向について
2019のQ1からほとんどのアセットセクターで上昇しており、 コロナによる下落は見受けられない
お買い得物件の情報は意外と入ってこない。
不動産価格は下がらないどころか、物流は上がっている
コロナ禍以前は高すぎる価格が適正価格に落ち着き始めたぐらい。
リテールが大打撃のため、次にどのようにしていくのかが大切なポ イント。
本日もありがとうございました。
これからも宜しくお願い致します。
